Teilverkauf-Anbieter im Vergleich: Leibrente oder Teilverkauf für Eigenheim in Rhein-Main?

Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihrer Immobilie (meist 10–50 %) an ein Unternehmen und erhalten dafür eine Einmalzahlung. Sie bleiben im Grundbuch als Eigentümer:in eingetragen, das Teilverkaufs-Unternehmen wird als Miteigentümer zu dem verkauften Anteil eingetragen. Für das lebenslange Nießbrauchrecht – also das Recht, die gesamte Immobilie weiter zu bewohnen und zu nutzen – zahlen Sie eine monatliche Nutzungsgebühr (auch »Nießbrauchgebühr« oder »Gebühr für das Wohnrecht« genannt).

Die Nutzungsgebühr liegt in der Regel zwischen 2,9 % und 4,5 % p. a. des ausgezahlten Teilbetrags. Zusätzlich fällt beim Verkauf des Anteils eine einmalige Servicegebühr (3–5 % des Verkaufserlöses) an. Zudem vereinbaren die meisten Anbieter eine jährliche Wertsteigerung des Anteils (1,5–3,0 %), die beim späteren Rückkauf oder Gesamtverkauf zu zahlen ist.

• Verkaufsanteil: frei wählbar, meist 10–50 % des Verkehrswerts
• Auszahlung: Einmalzahlung nach notariellem Verkauf und Grundbucheintrag (4–8 Wochen)
• Nießbrauchrecht: lebenslang, gesichert durch Grundbuch-Eintragung
• Nutzungsgebühr: monatlich, vergleichbar mit einer fiktiven Miete für den verkauften Anteil
• Rückkaufrecht: jederzeit möglich, zum aktuellen Marktwert plus Wertsteigerung

Der Markt für Immobilien-Teilverkauf in Deutschland wird von wenigen Anbietern dominiert. Die wichtigsten Unterschiede liegen in der Höhe der Nutzungsgebühr, der einmaligen Servicegebühr und der vereinbarten jährlichen Wertsteigerung. Nachfolgende Tabelle vergleicht die zentralen Konditionen der drei größten Anbieter (Stand 2026).

Deutsche Teilkauf positioniert sich im mittleren Segment und bietet ein standardisiertes Verfahren mit kurzen Bearbeitungszeiten (ca. 4 Wochen bis Auszahlung). Erfahrungen von Kunden zeigen, dass die Nutzungsgebühr pünktlich eingezogen wird und die Wertsteigerung jährlich kapitalisiert wird – bei Rückkauf oder Gesamtverkauf wird der Anteil also deutlich teurer zurückgekauft.

Wertfaktor wirbt mit den niedrigsten laufenden Kosten (3,4 % Nutzungsgebühr, 2,0 % Wertsteigerung), verlangt jedoch ein Mindestalter von 60 Jahren und mindestens 150.000 Euro Immobilienwert. Die Servicegebühr von 3,5 % liegt im unteren Bereich. Wertfaktor gewährt ein Rückkaufrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung, was Flexibilität erhöht.

Heimkapital berechnet die höchsten Gebühren (4,2 % Nutzung, 4,5 % Service, 3,0 % Wertsteigerung). Dafür bietet das Unternehmen einen garantierten Ankauf des Restanteils nach 10 Jahren zum dann aktuellen Marktwert – relevant für Erben, die nicht selbst einziehen möchten.

Bei der Immobilien-Leibrente verkaufen Sie Ihre Immobilie vollständig an einen Käufer (oft institutioneller Investor oder spezialisierter Leibrenten-Anbieter) und erhalten im Gegenzug eine lebenslange monatliche Rente sowie ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch. Der Kaufpreis wird also nicht als Einmalzahlung ausgezahlt, sondern in monatliche Raten umgerechnet.

Die Höhe der Rente hängt ab von: Verkehrswert der Immobilie, Alter und Geschlecht der Verkäufer:in, statistischer Lebenserwartung und dem kalkulierten Wohnrecht. Je älter Sie beim Vertragsabschluss sind, desto höher die monatliche Rente. Die Leibrente kann als Zeitrente (z. B. 15 oder 20 Jahre garantiert) oder als echte Leibrente (bis zum Lebensende, ohne Mindestlaufzeit) vereinbart werden.

• Eigentumsübergang: vollständig, Käufer wird im Grundbuch eingetragen
• Wohnrecht: lebenslang, gesichert durch Grundbuch-Eintragung (Abteilung II)
• Rente: monatlich, indexiert (oft an Verbraucherpreisindex gekoppelt)
• Einmalzahlung: optional als Kombination (z. B. 30 % sofort, Rest als Rente)
• Vererbbarkeit: Rente endet in der Regel mit dem Tod; bei Zeitrente wird Restlaufzeit an Erben gezahlt

Nachfolgende Vergleichsrechnung zeigt die finanziellen Auswirkungen beider Modelle über 15 Jahre für eine Immobilie mit 600.000 Euro Verkehrswert in Mainz. Annahme: Eigentümer:in 70 Jahre alt, selbstnutzend.

Szenario Teilverkauf (30 % = 180.000 Euro)

• Sofortzahlung: 180.000 Euro abzgl. 4 % Servicegebühr (7.200 Euro) = 172.800 Euro netto
• Nutzungsgebühr: 3,9 % p. a. auf 180.000 Euro = 7.020 Euro/Jahr = 585 Euro/Monat
• Wertsteigerung: 2,5 % p. a. auf 180.000 Euro = 4.500 Euro/Jahr kapitalisiert
• Rückkaufpreis nach 15 Jahren: 180.000 × (1 + 0,025)^15 ≈ 260.000 Euro
• Gesamtkosten über 15 Jahre: (7.020 × 15) + 7.200 = 112.500 Euro (ohne Rückkauf)

Szenario Leibrente (100 % Verkauf)

• Verkehrswert: 600.000 Euro
• Wohnrechtwert (Nießbrauch, 70 Jahre, ca. 40 %): 240.000 Euro
• Rentenbetrag: 360.000 Euro
• Statistische Restlebenserwartung: 18 Jahre
• Monatliche Rente: 360.000 / 216 Monate ≈ 1.667 Euro/Monat
• Gesamtzahlung über 15 Jahre: 1.667 × 180 = 300.000 Euro

Beide Modelle sichern das Wohnrecht rechtlich ab – jedoch mit unterschiedlichen Konstruktionen und Risiken.

Nießbrauch beim Teilverkauf

Beim Teilverkauf wird in der Regel ein lebenslanges Nießbrauchrecht zugunsten der Verkäufer:in im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen. Dieses Recht ist höchstpersönlich und erlischt mit dem Tod. Ehepartner:innen können oft miteingetragen werden (dann »Nießbrauch für zwei Personen«), was die Nutzungsgebühr leicht erhöht. Das Nießbrauchrecht umfasst das Recht zur Eigennutzung und Vermietung – allerdings schließen die meisten Teilverkaufs-Verträge Vermietung ohne Zustimmung des Miteigentümers aus.

• Vorteil: Grundbuch-gesichert, auch bei Insolvenz des Teilverkaufs-Anbieters geschützt
• Nachteil: Nicht vererbbar; Erben können Immobilie nur nach Rückkauf oder Gesamtverkauf nutzen
• Kostenfalle: Nutzungsgebühr läuft lebenslang – bei 20 Jahren Laufzeit können Gesamtkosten den ausgezahlten Betrag übersteigen

Wohnrecht bei Leibrente

Bei der Leibrente wird meist ein lebenslanges Wohnrecht (§ 1093 BGB) oder ein Nießbrauch eingetragen. Das Wohnrecht ist enger gefasst als Nießbrauch: Es erlaubt nur die Eigennutzung, keine Vermietung. Auch das Wohnrecht erlischt in der Regel mit dem Tod der berechtigten Person(en).

• Vorteil: Keine laufenden Kosten (außer Nebenkosten, Instandhaltung); Rente erhöht Liquidität
• Nachteil: Kein Rückkaufrecht; Eigentum geht vollständig auf Käufer über
• Risiko: Bei Insolvenz des Leibrenten-Käufers ist Wohnrecht grundbuchgesichert, Rentenanspruch jedoch nur als Forderung (Sicherung durch Grundschuld empfohlen)

Rückkaufrecht beim Teilverkauf

Alle großen Teilverkaufs-Anbieter gewähren ein jederzeitiges Rückkaufrecht – jedoch zum aktuellen Marktwert plus kapitalisierter Wertsteigerung. Bei Deutsche Teilkauf und Wertfaktor ohne Vorfälligkeitsentschädigung; bei Heimkapital mit 1 % Bearbeitungsgebühr. Das Rückkaufrecht ist für Erben zentral: Sie können nach dem Tod der Eltern den Anteil zurückkaufen und die Immobilie selbst nutzen oder komplett verkaufen.

Steuerliche Behandlung Teilverkauf

Der Verkauf eines Anteils einer selbstgenutzten Immobilie ist nach § 23 EStG steuerfrei, wenn die Immobilie zuvor mindestens zwei Jahre selbstgenutzt wurde (10-Jahres-Frist entfällt bei Eigennutzung). Die Nutzungsgebühr ist keine Betriebsausgabe, da sie nicht im Zusammenhang mit Einkünften steht – also nicht steuerlich absetzbar. Die spätere Wertsteigerung führt beim Rückkauf oder Gesamtverkauf zu einem höheren Rückkaufpreis, ist aber ebenfalls steuerfrei (bei Eigennutzung).

Steuerliche Behandlung Leibrente

Die monatliche Leibrente unterliegt der Einkommensteuer, jedoch nur mit dem Ertragsanteil nach § 22 Nr. 1 EStG. Bei Vertragsabschluss mit 70 Jahren beträgt der Ertragsanteil 15 % der Jahresrente. Beispiel: 1.667 Euro/Monat = 20.004 Euro/Jahr; steuerpflichtig: 15 % = 3.001 Euro. Bei persönlichem Steuersatz von 25 % ergibt sich eine Steuerlast von ca. 750 Euro/Jahr. Die Steuerbelastung ist damit deutlich geringer als bei Kapitaleinkünften (Abgeltungsteuer 25 % auf Vollbetrag).

Erbrechtliche Unterschiede

• Teilverkauf: Der verbleibende Eigentumsanteil (z. B. 70 %) ist vererbbar; Erben können Rückkauf anstreben oder Gesamtverkauf mit Teilverkaufs-Anbieter vereinbaren. Nießbrauchrecht erlischt mit dem Tod.
• Leibrente: Eigentum vollständig verkauft, kein Nachlasswert. Wohnrecht erlischt mit dem Tod. Bei Zeitrente (z. B. 20 Jahre garantiert) wird Restlaufzeit an Erben ausgezahlt – dann Nachlasswert vorhanden.
• Pflichtteilsansprüche: Beim Teilverkauf bleibt Restwert im Nachlass, Pflichtteilsberechtigte können Ansprüche geltend machen. Bei Leibrente nur, wenn Zeitrente vereinbart und Restlaufzeit vorhanden.

Die Entscheidung hängt von individuellen Zielen, Alter, Erbeninteressen und Liquiditätsbedarf ab. Folgende Entscheidungsmatrix fasst die zentralen Kriterien zusammen.

Einige Leibrenten-Anbieter bieten Hybridmodelle an: Ein Teil des Kaufpreises wird sofort ausgezahlt (z. B. 30 %), der Rest als monatliche Rente. Dadurch erhalten Sie Sofortliquidität und regelmäßige Zusatzrente, behalten jedoch kein Teileigentum. Diese Modelle sind steuerlich komplex: Die Einmalzahlung ist steuerfrei (bei Eigennutzung), die Rente unterliegt dem Ertragsanteil.

Eine weitere Alternative ist die Kombination mit Wohn-Riester: Wer Wohn-Riester-Kapital angespart hat, kann dieses für Modernisierung oder Instandhaltung nutzen und so die laufenden Kosten bei Teilverkauf oder Leibrente senken. Details zur Nutzung von Wohn-Riester für Modernisierung finden Sie in unserem Ratgeber.

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