Sollzins vs. Effektivzins – Die wichtigsten Unterschiede bei der Baufinanzierung

Der **Sollzins** (früher: Nominalzins) ist der Prozentsatz, mit dem die Bank die ausgezahlte Darlehenssumme verzinst. Er wird in der Regel als **gebundener Sollzins** für die Dauer der Zinsbindung angegeben und bleibt in dieser Periode konstant. **Merkmale des Sollzinses:** - **Reine Verzinsung:** Der Sollzins berücksichtigt ausschließlich die Zinskosten für das geliehene Kapital – keine Nebenkosten. - **Basis für Zinsanteil der Rate:** Die monatliche Annuität setzt sich aus Tilgung und Zinsanteil zusammen; letzterer wird mit dem Sollzins berechnet. - **Nicht vergleichbar:** Ohne Einbezug von Gebühren, Disagio oder Verrechnungsturnus ist der Sollzins allein kein geeigneter Maßstab für den Gesamtkredit-Kostenvergleich. - **Beispiel:** Ein Darlehen über 300.000 € zu 3,5 % Sollzins p.a. bedeutet im ersten Jahr 10.500 € Zinslast – unabhängig von weiteren Kosten. **Sollzinsbindung** bezeichnet die Zeitspanne, für die der Sollzins vereinbart ist (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre). Nach Ablauf dieser Frist wird eine Anschlussfinanzierung zu dann aktuellen Konditionen notwendig. > **Praxis-Hinweis:** Vergleichen Sie Angebote niemals allein am Sollzins – dieser ist nur ein Teilwert der Gesamtkosten.

Der **Effektivzins** (auch: effektiver Jahreszins) gibt die jährlichen Gesamtkosten eines Kredits in Prozent der Darlehenssumme an. Er ist gesetzlich nach der **Preisangabenverordnung (PAngV, § 6)** vorgeschrieben und muss in jedem Kreditangebot ausgewiesen werden. **Was fließt in den Effektivzins ein?** - **Sollzins:** Die Basis-Verzinsung. - **Disagio (Damnum):** Abschlag bei Auszahlung (z. B. 2 % Disagio → Auszahlung 98 %, Rückzahlung 100 %). - **Bearbeitungsgebühren:** Seit BGH-Urteil 2014 bei Verbraucherdarlehen unzulässig, aber bei gewerblichen Finanzierungen teils noch anzutreffen. - **Verrechnungsintervall:** Unterjährige Zinszahlungen (monatlich vs. vierteljährlich) führen zu Zinseszinseffekten – der Effektivzins rechnet das ein. - **Tilgungsmodalitäten:** Tilgungsfreie Jahre oder Sondertilgungsoptionen beeinflussen den Effektivzins nur indirekt (sie verändern nicht die Kreditkosten, sondern die Laufzeit). **Nicht enthalten** sind Notar-, Grundbuch- oder Schätzkosten, da diese objektspezifisch und nicht vom Kreditinstitut abhängig sind. **Beispiel:** Sollzins 3,5 % p.a., 2 % Disagio, monatliche Verrechnung → Effektivzins ca. 3,71 % p.a. > **Gesetzliche Grundlage:** § 6 Abs. 3 PAngV verpflichtet zur Angabe des effektiven Jahreszinses in der Werbung und in Vertragsangeboten.

| **Merkmal** | **Sollzins** | **Effektivzins** | |------------|-------------|------------------| | **Definition** | Reine Verzinsung der Darlehenssumme | Gesamtkosten inkl. Nebenkosten | | **Einbezogene Kosten** | Nur Zinsen | Zinsen + Disagio + Gebühren + Verrechnungsturnus | | **Rechtliche Pflicht** | Muss angegeben werden | Muss nach PAngV ausgewiesen werden | | **Vergleichbarkeit** | Nicht ausreichend für Kreditvergleich | Verbindlicher Maßstab für Vergleich | | **Höhe** | Niedriger als Effektivzins | Immer ≥ Sollzins | **Warum ist der Effektivzins entscheidend?** 1. **Transparenz:** Erst mit dem Effektivzins lassen sich Angebote unterschiedlicher Banken objektiv vergleichen. 2. **Versteckte Kosten sichtbar machen:** Ein niedriger Sollzins kann durch hohes Disagio oder Gebühren teurer werden als ein höherer Sollzins ohne Nebenkosten. 3. **Rechtliche Absicherung:** Der Effektivzins ist verbindlich – Banken müssen ihn korrekt nach PAngV berechnen. **Praxis-Beispiel Mainz:** Angebot A: Sollzins 3,4 %, kein Disagio, monatliche Verrechnung → Effektivzins 3,45 % Angebot B: Sollzins 3,2 %, 2 % Disagio, monatliche Verrechnung → Effektivzins 3,52 % → Trotz niedrigerem Sollzins ist Angebot B teurer. > **Faustregel:** Vergleichen Sie ausschließlich Effektivzinsen – der Sollzins allein ist unvollständig.

Die **Sollzinsbindung** legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins konstant bleibt. Übliche Laufzeiten bei Baufinanzierungen: - **5 Jahre:** Geringe Planungssicherheit, für kurzfristige Strategien oder bei erwarteten Zinssenkungen. - **10 Jahre:** Standard, ausgewogenes Verhältnis zwischen Sicherheit und Flexibilität. - **15–20 Jahre:** Maximale Zinssicherheit, leicht höherer Sollzins als Preis für Stabilität. - **30 Jahre (Volltilger-Variante):** Komplette Rückzahlung während der Zinsbindung, Effektivzins meist höher, aber kein Prolongations-Risiko. **Nach Ablauf der Sollzinsbindung:** Wird die Restschuld nicht vollständig getilgt, benötigen Sie eine **Anschlussfinanzierung** oder **Prolongation**. Die Bank bietet Ihnen dann neue Konditionen – zu aktuellen Marktzinsen. Sind diese gestiegen, erhöht sich Ihre Rate. Eine rechtzeitige Forward-Darlehen-Absicherung (bis zu 66 Monate vor Ablauf) kann sinnvoll sein. **Beispiel Mainz:** Bei einem Darlehen von 400.000 € zu 3,5 % Sollzins, 2 % Tilgung, beträgt die Restschuld nach 10 Jahren ca. 324.000 €. Steigt der Sollzins zur Anschlussfinanzierung auf 4,5 %, erhöht sich die Rate um rund 270 €/Monat. > **Tipp:** Vergleichen Sie Anschlussfinanzierungs-Angebote mehrerer Banken – auch hier gilt: Effektivzins entscheidet, nicht Sollzins allein.

**1. Fokus auf niedrigsten Sollzins** Viele Darlehensnehmer wählen das Angebot mit dem niedrigsten Sollzins – ohne Disagio und Gebühren zu prüfen. Ergebnis: höhere Gesamtkosten. **2. Effektivzins nicht hinterfragen** Der Effektivzins ist nur dann voll vergleichbar, wenn Tilgungssatz, Zinsbindung und Auszahlungsbetrag identisch sind. Unterschiedliche Tilgungsraten ändern die Laufzeit, nicht aber den Effektivzins im engeren Sinne. **3. Nebenkosten ignorieren** Schätzkosten (ca. 500–1.000 €), Notarkosten (ca. 1,5–2 % der Darlehenssumme) und Grundbuchgebühren sind nicht im Effektivzins enthalten – sie kommen on-top. **4. Effektivzins bei Förderkrediten** Bei KfW-Darlehen (z. B. KfW 297 oder KfW 300) ist der Effektivzins oft niedriger als bei Hausbanken, da Tilgungszuschüsse oder zinsfreie Anlaufjahre die Gesamtkosten senken. Die KfW weist den Effektivzins inklusive dieser Vorteile aus. **5. Vergleichsportale blind vertrauen** Online-Vergleiche zeigen oft nur repräsentative Beispiele. Ihre individuelle Bonität, das Objekt (Lage Mainz/Wiesbaden) und das Eigenkapital beeinflussen Soll- und Effektivzins erheblich. > **Empfehlung:** Holen Sie verbindliche Angebote mit vollständiger Effektivzins-Berechnung ein und lassen Sie diese durch einen unabhängigen Finanzierungsberater im Rhein-Main-Gebiet prüfen.

Im Raum Mainz, Wiesbaden und Rheinhessen beeinflussen lokale Faktoren die Konditionen: **Objektwert und Lage:** Immobilien in zentralen Lagen (z. B. Mainz-Altstadt, Wiesbaden-Mitte) gelten als wertstabil – Banken gewähren hier oft niedrigere Sollzinsen (Risikoaufschlag geringer). **Eigenkapitalquote:** Bei 20–30 % Eigenkapital sinkt der Sollzins um ca. 0,2–0,4 Prozentpunkte; bei 40 % oder mehr nochmals stärker. Der Effektivzins profitiert entsprechend. **Regionale Förderung:** Das Land Rheinland-Pfalz und die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) bieten Förderprogramme (z. B. zinsgünstige Darlehen für Familien, Energieeffizienz). Diese weisen oft niedrige Sollzinsen aus – achten Sie auch hier auf den Effektivzins, da Bearbeitungsgebühren anfallen können. **KfW-Kombinationen:** Bei Neubauten (KfW 297/298) oder Sanierungen (KfW 261) lässt sich ein KfW-Darlehen mit einem Hausbank-Darlehen kombinieren. Der Gesamt-Effektivzins errechnet sich aus dem gewichteten Mittel beider Kredite. **Beispiel:** - Hausbank: 300.000 € zu 3,6 % Effektivzins - KfW 297: 100.000 € zu 1,5 % Effektivzins - Gesamt-Effektivzins: (300k·3,6 % + 100k·1,5 %) / 400k = **3,15 %** > **Regional-Tipp:** Sprechen Sie mit Finanzierungsberatern vor Ort, die KfW- und ISB-Förderungen in die Gesamt-Effektivzins-Rechnung einbeziehen.