Sachwertverfahren einfach erklärt – Glossar

Das Sachwertverfahren bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie in drei Schritten:

1. Bodenwert: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (€/m²)
2. Gebäudesachwert: Herstellungskosten der baulichen Anlagen (Normalherstellungskosten × umbauter Raum oder Brutto-Grundfläche) abzüglich Alterswertminderung
3. Sachwert: Bodenwert + Gebäudesachwert, multipliziert mit einem Marktanpassungsfaktor, um regionale Marktlagen und Mikrolage-Effekte zu berücksichtigen

Die Rechtsgrundlage bilden die §§ 21–23 ImmoWertV sowie die Sachwertrichtlinie (SW-RL) des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen. Das Verfahren wird von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sowie Gutachterausschüssen angewendet.

Die Grundformel lautet:

Verkehrswert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor

Schritt 1: Bodenwert ermitteln

Bodenwert = Grundstücksfläche (m²) × Bodenrichtwert (€/m²)

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte veröffentlichen Bodenrichtwerte jährlich (Stand 2026):

• Mainz: Wohnlagen Oberstadt/Gonsenheim ca. 800–1.200 €/m², Altstadt 1.200–1.800 €/m² (Quelle: Gutachterausschuss Mainz, Bodenrichtwerte 2026)
• Wiesbaden: Südost (Sonnenberg) 1.000–1.500 €/m², Nordost (Klarenthal) 500–800 €/m² (Quelle: Gutachterausschuss Wiesbaden)
• Rheinhessen (ländliche Gemeinden): 150–400 €/m² je nach Lage und Infrastruktur-Anbindung

Schritt 2: Gebäudesachwert berechnen

Gebäudesachwert = Herstellungskosten (NHK) − Alterswertminderung

• Normalherstellungskosten (NHK): bundeseinheitliche Kostenkennwerte je m² Brutto-Grundfläche nach Gebäudetyp und Ausstattungsstandard (NHK 2010, regelmäßig fortgeschrieben)
• Alterswertminderung: linearer Abschlag (Alter ÷ wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer). Bei Einfamilienhäusern (Massivbau) beträgt die Gesamtnutzungsdauer typisch 80–100 Jahre, bei unsanierten Altbauten kann ein zusätzlicher technischer Abschlag von 10–30 % angesetzt werden.

Beispiel Mainz-Gonsenheim (Einfamilienhaus, Baujahr 1980):

• Brutto-Grundfläche: 160 m²
• NHK 2026: 1.800 €/m² (mittlerer Standard) → Herstellungskosten = 288.000 €
• Alter: 46 Jahre, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre → Alterswertminderung = 46 ÷ 80 = 57,5 % → verbleibend 42,5 % = 122.400 €

Schritt 3: Marktanpassung

Der Marktanpassungsfaktor (MAF) gleicht systematische Abweichungen zwischen Sachwert und tatsächlichen Transaktionspreisen aus. Gutachterausschüsse ermitteln MAF-Werte regional nach Objektart. Im Rhein-Main-Gebiet (Stand 2026):

• Einfamilienhäuser Mainz/Wiesbaden: MAF 0,9–1,1
• Eigentumswohnungen Neubau: MAF 1,0–1,2
• Altbauten unsaniert: MAF 0,7–0,9 (technische Abschläge)

Die Wahl des Verfahrens hängt von der Nutzungsart ab:

Bei gemischt genutzten Objekten (z. B. Wohn-/Geschäftshaus) kann der Gutachter beide Verfahren kombinieren: Sachwertverfahren für selbstgenutzte Wohneinheiten, Ertragswertverfahren für vermietete Gewerbeeinheiten.

Die Bodenrichtwerte sind zentrale Eingangsgröße im Sachwertverfahren. Stand: Stichtag 1. Januar 2026 (Quelle: Gutachterausschüsse):

Wichtig: Bodenrichtwerte beziehen sich auf unbebaute, erschlossene Grundstücke im baurechtlich zulässigen Zustand. Mikrolage-Faktoren (Hanglage, Lärmbelastung, Altlasten) werden individuell berücksichtigt.

Wertgutachten für Finanzierung →

Im Rhein-Main-Bestand (Baujahre 1950–1990) sind technische Abschläge regelmäßig erforderlich:

• Energetischer Zustand: unsanierte Fassaden, Einfachverglasung → Abschlag 10–20 % (höherer Instandsetzungsstau)
• Technische Anlagen: veraltete Heizung (Ölkessel Baujahr <2000), keine PV-Anlage → Abschlag 5–15 %
• Grundriss: nicht zeitgemäße Raumaufteilung, fehlende Bäder → individueller Abschlag nach Modernisierungsaufwand

Gegenrechnung Modernisierungspotenzial: Nach energetischer Sanierung (z. B. KfW 261 Förderung auf Effizienzhaus 85) können Abschläge reduziert oder ganz aufgehoben werden. Der Sachwert steigt dann um den werterhöhenden Anteil der Modernisierungskosten (typisch 70–90 % der Investition, abhängig von Marktlage).

KfW 261 Praxisleitfaden Mainz →

Denkmalschutz-Finanzierung Mainz Altstadt →

Das Sachwertverfahren ist gesetzlicher Standard für:

• Verkehrswertgutachten für Finanzierung: Banken verlangen bei Baufinanzierungen ein Gutachten nach ImmoWertV; das Sachwertverfahren ist Regelverfahren für selbstgenutzte Ein-/Zweifamilienhäuser
• Erbschaft/Schenkung: Finanzämter akzeptieren Sachwertverfahren zur Ermittlung des steuerlichen Grundbesitzwerts
• Ehescheidung/Zugewinnausgleich: gerichtsfeste Bewertung von selbstgenutzten Immobilien
• Beleihungswertermittlung (§ 16 PfandBG): Kreditinstitute nutzen das Verfahren zur konservativen Wertermittlung für Pfandbriefe

Nicht geeignet ist das Sachwertverfahren für:

• Rendite-Immobilien (Mehrfamilienhäuser, Gewerbe) → hier Ertragswertverfahren
• Unbebaute Grundstücke → hier reiner Bodenwert (Vergleichswertverfahren)
• Historische/denkmalgeschützte Objekte mit stark individueller Bausubstanz → häufig Vergleichswertverfahren oder gutachterliche Einzelfallbewertung

Baufinanzierung Mainz →

Bei der Beleihungswertermittlung für Baufinanzierungen wenden Banken das Sachwertverfahren konservativ an:

• Beleihungswert = Sachwert × Sicherheitsabschlag (typisch 10–20 %) → der Beleihungswert liegt systematisch unter dem Verkehrswert
• Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) richtet sich nach Beleihungswert, nicht Kaufpreis: bei 80 % Beleihungsauslauf und 20 % Sicherheitsabschlag benötigt der Käufer mindestens 36 % Eigenkapital (20 % EK + 16 % aus Sicherheitsabschlag + Kaufnebenkosten ca. 12–15 %)
• Marktwertschwankungen: In Mainz/Wiesbaden sind Kaufpreise 2021–2023 um 10–15 % über Sachwerte gestiegen (Nachfrageüberhang); seit 2024 Annäherung durch Zinsanstieg und rückläufige Nachfrage

Eigenkapital beim Immobilienkauf: 10 % vs. 20 % →

Sollzinsbindung Vergleich →