Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz & Hessen: Rechner, Steuersätze und Sparmodelle für Mainz und Wiesbaden

Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern autonom festgelegt. Die letzte Anpassung in Rheinland-Pfalz erfolgte zum 01.03.2012 (von 3,5 % auf 5,0 %), in Hessen zum 01.08.2014 (von 5,0 % auf 6,0 %). Seither sind die Sätze unverändert.

Für Käufer im grenznahen Bereich – etwa Mainz-Kastel (Hessen) vs. Mainz-Altstadt (RLP) oder Wiesbaden vs. Ingelheim – kann die Lage über die Landesgrenze hinweg mehrere tausend Euro ausmachen.

Die Steuer wird auf die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG) erhoben. Gegenleistung ist regelmäßig der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Wichtige Details:

• Einbauküche: Wird sie separat im Kaufvertrag aufgeführt (z. B. 10.000 € für Einbauküche, 390.000 € für die Immobilie), mindert dies die Bemessungsgrundlage um 10.000 €.
• Inventar (Möbel, Gartengeräte): Ebenfalls abzugsfähig, wenn marktüblich bewertet und im Vertrag einzeln aufgelistet.
• Grundstücksanteil bei Neubauverträgen: Wird das Grundstück separat gekauft und der Bauvertrag erst später abgeschlossen (zeitlich getrennt, verschiedene Vertragspartner), fällt Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück an, nicht auf die Baukosten. Praxis: Finanzämter prüfen streng, ob eine einheitliche Vertragsgestaltung vorliegt (§ 1 Abs. 3 GrEStG).
• Share-Deals (Erwerb von 94,9 % der Anteile einer Immobiliengesellschaft): Bis 2021 weitgehend steuerfrei; seit 01.07.2021 (Gesetzesänderung) greifen ab 90 % Anteilserwerb innerhalb von 10 Jahren die vollen Steuersätze.

Formel: Grunderwerbsteuer = (Kaufpreis − abzugsfähige Positionen) × Steuersatz

Der folgende Rechner ermittelt die Grunderwerbsteuer für beide Bundesländer sowie die vollständigen Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Makler optional). Geben Sie Ihren Kaufpreis, abzugsfähige Positionen und Bundesland ein, um eine detaillierte Kostenübersicht zu erhalten.

*Maklercourtage ist regional unterschiedlich; in Mainz und Wiesbaden hat sich 3,57 % (inkl. MwSt.) als Standard etabliert. Die Kosten trägt seit 2020 bei vermittelten Käufen grundsätzlich je zur Hälfte Käufer und Verkäufer (§ 656a Abs. 1 BGB), sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.

Notarkosten und Grundbuchgebühren sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit in Rheinland-Pfalz und Hessen identisch. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert (= Kaufpreis) und werden über Gebührentabellen ermittelt.

Positionen beim Immobilienkauf

1. Beurkundung Kaufvertrag: 2,0 Gebühren (§ 147 Abs. 1 GNotKG)
2. Betreuung Eigentumswechsel (Vollzug, Fristenkontrolle): 0,5 Gebühren
3. Grundbucheintragung Eigentümer: 1,0 Gebühren (Grundbuchamt)
4. Grundschuld-Bestellung (falls finanziert): 1,0 Gebühren Notar + 0,5 Gebühren Grundbuchamt

Eine Gebühr bei 450.000 € Geschäftswert beträgt 1.635 € (Anlage 2 zu § 34 GNotKG). Typische Gesamtkosten (Notar + Grundbuch) ohne Grundschuld: ca. 4.100–4.500 € bei 450.000 € Kaufpreis, mit Grundschuld ca. 6.500–7.000 €.

*ohne Grundschuld; inkl. Grundschuld ca. +40–50 % auf die Notarkosten. Alle Beträge zzgl. 19 % MwSt. auf Auslagen.

Das Grunderwerbsteuergesetz kennt mehrere Befreiungstatbestände (§§ 3–6 GrEStG), die unabhängig vom Bundesland gelten:

• Erwerb unter Ehegatten / eingetragenen Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG): vollständig steuerfrei.
• Schenkung (§ 3 Nr. 2 GrEStG): Unentgeltliche Übertragung ohne Gegenleistung ist steuerfrei; es fällt jedoch Schenkungsteuer nach ErbStG an (Freibeträge: 500.000 € Ehegatte, 400.000 € Kind, 200.000 € Enkel).
• Erbfall (§ 3 Nr. 3 GrEStG): Erwerb von Todes wegen ist grunderwerbsteuerfrei.
• Verwandtenkreis in gerader Linie (Eltern → Kinder, Großeltern → Enkel): Bei Verkauf gegen Entgelt (Kaufpreis) fällt Grunderwerbsteuer an; bei Schenkung entfällt sie, dafür greift ErbStG.
• Share-Deal-Schwelle: Seit 01.07.2021 gilt: Wird innerhalb von 10 Jahren mindestens 90 % der Anteile an einer Immobiliengesellschaft übertragen, entsteht Grunderwerbsteuer auf den Immobilienwert (§ 1 Abs. 2a GrEStG).

Im Rhein-Main-Gebiet können Käufer durch sorgfältige Vertragsgestaltung die Steuerlast legal reduzieren, ohne in Gestaltungsmissbrauch zu geraten.

1. Einbauküche und Inventar separat ausweisen

Wird eine Einbauküche im Kaufvertrag gesondert bewertet (Marktwert, ggf. Gutachten bei hochwertiger Ausstattung), zählt sie nicht zur Bemessungsgrundlage. Gleiches gilt für Möbel, Gartenhäuser, Saunen. Wichtig: Der Preis muss marktüblich sein (überhöhte Ansätze werden vom Finanzamt korrigiert).

2. Bauträger-Modell: Grundstück und Bau trennen

Bei Neubauvorhaben kann der Käufer das Grundstück direkt vom Eigentümer erwerben und den Bauvertrag separat mit einem Bauunternehmen schließen. Voraussetzungen für Steuerfreiheit der Bauleistung:

• Zeitliche Trennung: Mindestens 3–6 Monate zwischen Grundstückskauf und Baubeginn (keine feste Grenze, Einzelfallprüfung).
• Verschiedene Vertragspartner: Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen dürfen nicht wirtschaftlich verflochten sein.
• Keine Gesamtkonzeption: Käufer darf nicht verpflichtet sein, bei einem bestimmten Unternehmen zu bauen (§ 1 Abs. 3 GrEStG).

Praxis-Problem: Finanzämter prüfen intensiv, ob ein einheitlicher Erwerbsvorgang vorliegt. Viele Bauträger bieten heute optionale Bauverträge an, die formal getrennt sind, aber faktisch zum Paket gehören – dann greift die volle Grunderwerbsteuer auf Grundstück + Bau. Urteil BFH vom 23.08.2017 (Az. II R 38/15) bestätigt: Entscheidend ist die tatsächliche wirtschaftliche Einheit, nicht die formale Vertragsgestaltung.

3. Share-Deal bei großen Portfolios (institutionelle Käufer)

Kapitalanleger, die ganze Wohn- oder Gewerbeimmobilien-Portfolios erwerben, strukturieren Transaktionen seit der Verschärfung 2021 über gestaffelte Anteilskäufe (z. B. 89,9 % innerhalb von 10 Jahren, Rest später). Dies erfordert professionelle steuerrechtliche Begleitung und ist für Privatkäufer nicht relevant.

Die Grunderwerbsteuer wird vier Wochen nach Zustellung des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG). Der Bescheid ergeht in der Regel 6–12 Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrags. Maßgeblich ist das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.

• Unbedenklichkeitsbescheinigung: Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Bescheinigung aus (§ 22 GrEStG). Ohne diese Bescheinigung kann der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht veranlassen (Sperrvermerk).
• Vorkaufsrechte: Kommunen können innerhalb von 2 Monaten nach Vertragsabschluss ihr Vorkaufsrecht ausüben (§§ 24–28 BauGB). In Mainz und Wiesbaden betrifft dies vor allem Grundstücke in Erhaltungssatzungsgebieten (Altstadt Mainz, Rheingauviertel Wiesbaden) und Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung (Milieuschutz).
• Finanzierung: Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kaufnebenkosten und muss aus Eigenkapital bestritten werden – Banken finanzieren sie i. d. R. nicht oder nur gegen Zinsaufschlag.

• Steuerpflichtiger: Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner (§ 13 GrEStG); in der Praxis trägt der Käufer die Steuer.
• Finanzamt Mainz: Zuständig für Immobilien in Mainz, Rheinhessen (RLP), Große Bleiche 46–48, 55116 Mainz.
• Finanzamt Wiesbaden: Zuständig für Immobilien in Wiesbaden, Rheingau-Taunus-Kreis (Hessen), Saalgasse 1, 65183 Wiesbaden.

Käufer, die eine energetisch sanierte Immobilie (EH 55, EH 40) oder ein förderfähiges Effizienzhaus im Rhein-Main-Gebiet erwerben, können die Grunderwerbsteuer indirekt senken, indem sie die Bemessungsgrundlage durch energetische Maßnahmen reduzieren, die vor Kaufvertragsabschluss vereinbart werden.

Praxis-Beispiel: Ein Verkäufer erklärt sich bereit, eine neue Wärmepumpe (Kosten 25.000 €) vor Übergabe einzubauen. Der Kaufpreis wird um 25.000 € reduziert, der Käufer übernimmt die Installation selbst und finanziert sie über KfW 261 (Wohngebäude-Kredit mit Tilgungszuschuss bis zu 150.000 € bei EH 40). Die Grunderwerbsteuer sinkt um 25.000 € × 5 % = 1.250 € (RLP) bzw. 1.500 € (Hessen).

KfW 261 Förderung: Praxisleitfaden für Mainz und Rhein-Main →