Anschlussfinanzierung Rechner: Strategie für Mainz und Wiesbaden

Ein Anschlussfinanzierung Rechner benötigt fünf Kern-Eingaben, um belastbare Ergebnisse zu liefern:

Zusätzlich ist bei vorzeitiger Umschuldung – also vor Ablauf der regulären Zinsbindung – die Vorfälligkeitsentschädigung als Eingabe erforderlich. Diese berechnet die Bank nach Aktiv-Passiv-Methode; im Rhein-Main-Raum liegt sie bei Restlaufzeiten unter 5 Jahren typischerweise zwischen 1,5 % und 3,5 % des Restdarlehens (Quelle: Stiftung Warentest, Stand 2026).

Ein Forward-Darlehen sichert heutige Zinsen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in 12 bis 66 Monaten beginnt. Der Rechner zeigt die Zinskosten mit und ohne Forward-Aufschlag:

Ein Anschlussfinanzierung Rechner vergleicht die Gesamtzinskosten über die neue Zinsbindung. Bei einer Restschuld von 280.000 € und 15 Jahren Laufzeit entstehen ohne Forward bei 3,10 % rund 200.000 € Zinsen; mit 36-monatigem Forward (3,82 %) rund 220.000 € – eine Differenz von 20.000 €. Steigen die Marktzinsen jedoch bis zum Ablauf der aktuellen Zinsbindung auf 4,5 %, spart das Forward-Darlehen rund 60.000 € gegenüber einer dann fälligen Sofort-Anschlussfinanzierung.

Forward-Darlehen vs. Sofort-Anschlussfinanzierung im Detail →

Eine Umschuldung Baufinanzierung vor Ablauf der Sollzinsbindung ist möglich, löst aber eine Vorfälligkeitsentschädigung aus. Der Rechner summiert die gesparten Zinsen und vergleicht sie mit der Vorfälligkeitsentschädigung:

Beispiel Mainz: Restdarlehen 320.000 €, Restlaufzeit 3 Jahre, alter Sollzins 4,1 % p.a., neues Angebot 2,9 % p.a. (15 Jahre Zinsbindung). Die jährliche Zinsersparnis beträgt rund 3.840 €. Über 15 Jahre summiert sich dies auf circa 57.600 €. Die Bank berechnet eine Vorfälligkeitsentschädigung von 18.500 € (ca. 5,8 % der Restschuld bei 3 Jahren Restlaufzeit). Netto-Ersparnis über 15 Jahre: 39.100 € – die Umschuldung lohnt.

• Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Nach 10 Jahren Zinsbindung können Sie mit 6 Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.
• Veräußerung oder grundlegende Nutzungsänderung: Bei Verkauf der Immobilie entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung häufig.
• Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Prüfen Sie den Darlehensvertrag auf Widerrufsrechte; bei fehlerhafter Belehrung kann eine kostenfreie Ablösung möglich sein.

Sondertilgung und vorzeitige Rückzahlung im Detail →

Ein Einfamilienhaus in Wiesbaden-Biebrich, Kaufpreis 2019: 480.000 €, Darlehen 350.000 €, Zinsbindung 10 Jahre bis 31.12.2029, Sollzins 1,5 % p.a. Restschuld zum 31.12.2029: 245.000 €. Zwei Szenarien:

Szenario 1: Sofort-Anschlussfinanzierung (Januar 2030)

• Angenommener Marktzins Januar 2030: 4,2 % p.a. (15 Jahre Zinsbindung)
• Monatliche Rate bei 2 % Tilgung: ca. 1.270 €
• Gesamtzinsen über 15 Jahre: ca. 118.000 €

Szenario 2: Forward-Darlehen (Abschluss Januar 2027, 36 Monate Vorlauf)

• Forward-Zinssatz Januar 2027: 3,5 % p.a. (Marktzins 3,0 % + 0,5 % Forward-Aufschlag)
• Monatliche Rate bei 2 % Tilgung: ca. 1.120 €
• Gesamtzinsen über 15 Jahre: ca. 98.000 €

Differenz: 20.000 € zugunsten des Forward-Darlehens – unter der Annahme, dass die Zinsen bis 2030 tatsächlich auf 4,2 % steigen. Bleiben die Zinsen stabil bei 3,0 %, entsteht durch den Forward-Aufschlag ein Mehraufwand von rund 8.000 € über 15 Jahre.

Die Vorfälligkeitsentschädigung entschädigt die Bank für entgangene Zinserträge. Sie wird nach der Aktiv-Passiv-Methode ermittelt:

Formel (vereinfacht): VFE = (Sollzins alt – Wiederanlagezins) × Restdarlehen × Restlaufzeit (Jahre) + ersparte Risikokosten. Der Wiederanlagezins orientiert sich an Pfandbriefsätzen mit Restlaufzeit identisch zur noch offenen Zinsbindung.

Praxisbeispiel Mainz: Restdarlehen 200.000 €, Restlaufzeit Zinsbindung 4 Jahre, alter Sollzins 3,8 % p.a., aktueller 4-Jahres-Pfandbrief 2,1 % p.a. VFE ≈ (3,8 % – 2,1 %) × 200.000 € × 4 = 13.600 €. Abzüglich ersparter Risikokosten (ca. 0,1 % p.a. × 4 Jahre × 200.000 € = 800 €) ergibt sich eine VFE von rund 12.800 €.

• FMH-Vorfälligkeitsrechner (www.fmh.de): Kostenfreies Online-Tool mit Pfandbrief-Kurven nach Bundesbank-Daten.
• Stiftung Warentest Vorfälligkeitsrechner: Excel-Download mit Anleitung zur manuellen Berechnung.
• Bankauskunft: Fordern Sie eine detaillierte VFE-Berechnung schriftlich an; die Bank ist nach § 502 BGB zur Offenlegung verpflichtet.

Eine Umschuldung Immobilienkredit erfordert drei administrative Schritte, die im Rhein-Main-Raum typischerweise 6 bis 10 Wochen in Anspruch nehmen:

1. Angebote einholen (Woche 1–3): Vergleichen Sie mindestens drei Anbieter – überregionale Institute (ING, DKB), regionale Genossenschaftsbanken (Mainzer Volksbank, Wiesbadener Volksbank) und Vermittler. Rechner-Ergebnisse helfen, realistische Konditionen einzufordern.
2. Prolongationsangebot der Hausbank prüfen (Woche 3–4): Banken versenden Prolongationsangebote meist 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Nutzen Sie Fremdangebote als Verhandlungsbasis – im Schnitt gewähren Hausbanken 0,15–0,30 Prozentpunkte Zinsrabatt nach Vorlage externer Angebote (Quelle: FMH-Finanzberatung, 2025).
3. Notarielle Grundschuldabtretung (Woche 5–10): Bei Bankwechsel muss die Grundschuld übertragen oder neu bestellt werden. Kosten im Rhein-Main-Gebiet für 300.000 € Grundschuld: ca. 1.200–1.500 € (Notar + Grundbuchamt). Diese Kosten sind im Rechner als Einmalaufwand zu berücksichtigen.

Optimaler Start: Beginnen Sie den Vergleich 6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Forward-Darlehen können bis zu 66 Monate im Voraus abgeschlossen werden; eine Anschlussfinanzierung bei der Hausbank lässt sich meist bis 3 Monate vor Ablauf verhandeln.

Sollzinsbindung 10 oder 15 Jahre: Vergleich und Entscheidungshilfe →

Ein professioneller Anschlussfinanzierung Rechner bietet über die reine Zinsberechnung hinaus folgende Module:

Sondertilgung in der Baufinanzierung: Definition und Praxis →

Im Rhein-Main-Gebiet beeinflussen drei Faktoren die Anschlussfinanzierung:

• Hohe Beleihungswerte: In Mainz und Wiesbaden liegen Kaufpreise häufig 20–30 % über dem Bundesdurchschnitt. Restschulden bei Anschlussfinanzierung betragen daher oft noch 60–75 % des aktuellen Verkehrswerts. Banken verlangen ab 60 % Beleihung Zinsaufschläge von 0,1–0,2 Prozentpunkten (Stand 2026).
• KfW-Kombination bei Sanierung: Viele Eigentümer kombinieren die Anschlussfinanzierung mit energetischen Sanierungen. KfW 261 bietet Tilgungszuschüsse bis 37.500 € bei Effizienzhaus 40. Ein Rechner sollte die KfW-Rate separat darstellen, da Tilgungszuschüsse die effektive Restschuld senken.
• Grenzlage Rheinland-Pfalz / Hessen: Eigentümer in Mainz (RLP) und Wiesbaden (Hessen) profitieren von unterschiedlichen Förderkulissen. Bei Sanierung lohnt ein Abgleich der Landesförderbank-Angebote (ISB Rheinland-Pfalz vs. WIBank Hessen). Diese Mittel können die Anschlussfinanzierung ergänzen oder Eigenkapital freisetzen.

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