Miete oder Kauf Rechner – Fundierte Entscheidung für Ihre Immobilie

Der Rechner vergleicht zwei Szenarien parallel: Szenario Miete (monatliche Kaltmiete plus Nebenkosten, eingesparte Kaufnebenkosten werden verzinst angelegt) und Szenario Kauf (Kaufpreis, Eigenkapital, Darlehen, Zins, Tilgung, Instandhaltung, Grundsteuer). Sie geben ein:

• Kaufpreis der Immobilie (z. B. 450.000 € für eine 90-m²-Wohnung in Mainz)
• Verfügbares Eigenkapital (mindestens 20 % empfohlen, besser 25–30 %)
• Monatliche Kaltmiete für vergleichbare Wohnlage
• Sollzins (aktueller Marktzins, Stand 2026 ca. 3,5–4,2 % bei 10-jähriger Zinsbindung)
• Tilgungssatz (2–3 % initial üblich)
• Haltedauer (10, 20 oder 30 Jahre)

Der Rechner addiert auf Käuferseite Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz/Hessen 6,0–6,5 %, Notar/Grundbuch ca. 1,5 %, Makler 3,57–7,14 % je nach Vereinbarung) und die laufenden Kosten (Instandhaltungsrücklage ca. 2–3 €/m² Wohnfläche/Monat, Grundsteuer, Hausgeld bei Eigentumswohnungen). Auf Mieterseite wird die eingesparte Kaufsumme mit einem konservativen Anlagezins (z. B. 2 % nach Inflation) hochgerechnet.

Ergebnis: Eine Grafik zeigt die kumulierten Kosten beider Szenarien. Der Break-even-Punkt markiert das Jahr, ab dem Kauf günstiger ist als Miete. Liegt dieser Punkt bei Jahr 15, sollten Sie planen, mindestens 15 Jahre in der Immobilie zu wohnen.

Die Frage **wie viel Eigenkapital Hauskauf** ist entscheidend für Zinssatz und Machbarkeit. Banken verlangen in der Regel: - **Mindestens 20 % des Kaufpreises** plus vollständige Kaufnebenkosten (weitere 10–15 %). - Bei **25–30 % Eigenkapital** sinkt der Sollzins um ca. 0,2–0,4 Prozentpunkte. - **Vollfinanzierung** (0 % EK) ist theoretisch möglich, aber mit Zinsaufschlag von 0,5–1,0 % und strengeren Bonitätskriterien. **Beispiel Mainz** (Kaufpreis 450.000 €): | Eigenkapital | Darlehenssumme | Kaufnebenkosten (EK) | Sollzins (10 J.) | Monatliche Rate (2 % Tilgung) | |--------------|----------------|----------------------|------------------|-------------------------------| | 0 € | 510.000 € | aus Darlehen | 4,5 % | ca. 2.760 € | | 90.000 € | 420.000 € | 60.000 € (EK) | 4,0 % | ca. 2.100 € | | 135.000 € | 315.000 € | 60.000 € (EK) | 3,7 % | ca. 1.495 € | (Zinssätze beispielhaft, Stand 2026 variabel je nach Bonität und Bank.) **Regional**: Im Rhein-Main-Gebiet liegen mittlere Kaufpreise für Bestandswohnungen bei 4.200–5.500 €/m² (Mainz Altstadt, Wiesbaden Mitte höher, Rheinhessen ländlich niedriger). Bei 100 m² Wohnfläche entspricht das 420.000–550.000 € – Eigenkapital von 100.000–150.000 € ist daher realistisch für solide Finanzierung. > **Hinweis**: Nutzen Sie den Rechner, um verschiedene Eigenkapital-Szenarien durchzuspielen. Ein höherer EK-Anteil reduziert nicht nur den Zins, sondern auch das Risiko bei Zinsanpassung nach Ende der Zinsbindung.

Lohnt sich Immobilienkauf hängt von drei Hauptfaktoren ab:

1. Haltedauer

Je länger Sie in der Immobilie wohnen, desto stärker amortisieren sich Kaufnebenkosten und Zinskosten. Faustregel: Mindestens 7–10 Jahre Eigennutzung, um Break-even zu erreichen. Bei kürzerer Haltedauer bleibt Miete oft günstiger, da Verkaufsnebenkosten (Makler, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung) den Wertzuwachs auffressen.

2. Wertsteigerung vs. Mietsteigerung

Mainz und Wiesbaden verzeichneten 2015–2025 jährliche Preissteigerungen von 3–5 % (Quelle: vdp-Immobilienpreisindex). Mieten stiegen im gleichen Zeitraum um 2–3 % p. a. (begrenzt durch Mietpreisbremse). Liegt die Wertsteigerung über der Mietsteigerung, verbessert sich die Kaufseite. Vorsicht: Wertsteigerung ist keine Garantie – ländliche Lagen in Rheinhessen zeigen teils stagnierende Preise seit 2023.

3. Opportunitätskosten

Das für den Kauf eingesetzte Eigenkapital steht nicht mehr für andere Anlagen zur Verfügung. Bei einem breit gestreuten ETF-Portfolio (historisch ca. 6–8 % Rendite p. a. vor Steuern) kann Miete plus Kapitalanlage langfristig wirtschaftlich überlegen sein – insbesondere bei hohen Kaufpreisen und niedrigen Mietrenditen. Mietrendite Mainz: ca. 3,0–3,5 % brutto (Jahreskaltmiete / Kaufpreis). Liegt die Eigenkapitalrendite nach Steuern und Kosten unter Ihrer Alternativanlage, spricht das für Miete.

Unser Rechner quantifiziert diese Faktoren: Sie sehen die Gesamtkosten über 20 Jahre und den Vermögensstand (Immobilienwert abzgl. Restschuld vs. angespartes Kapital im Mietszenario). Nutzen Sie konservative Annahmen (2 % Wertsteigerung, 2 % Mietanstieg) für belastbare Ergebnisse.

Viele Kaufinteressenten unterschätzen die **Kaufnebenkosten** – sie liegen im Rhein-Main-Gebiet bei 10–15 % des Kaufpreises: **Rheinland-Pfalz (Mainz, Rheinhessen)**: - Grunderwerbsteuer: **5,0 %** (niedriger als Hessen) - Notar- und Grundbuchkosten: ca. **1,5 %** - Maklerprovision: **3,57–7,14 %** (gesetzlich geteilt, üblich 3,57 % Käufer + 3,57 % Verkäufer) - **Summe**: ca. **10,1–13,6 %** **Hessen (Wiesbaden)**: - Grunderwerbsteuer: **6,0 %** - Notar- und Grundbuchkosten: ca. **1,5 %** - Maklerprovision: wie oben - **Summe**: ca. **11,1–14,6 %** **Beispiel** (Kaufpreis 500.000 € in Wiesbaden): - Grunderwerbsteuer: 30.000 € - Notar/Grundbuch: 7.500 € - Makler (3,57 %): 17.850 € - **Gesamt**: 55.350 € (11,1 %) – ohne Makler 37.500 € (7,5 %) Diese Kosten sind **sofort fällig** und nicht finanzierbar bei vielen Banken. Sie müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Unser Rechner addiert diese automatisch zur Käuferseite – sie fehlen auf der Mieterseite und werden dort verzinst angelegt. > **Tipp**: Vermeiden Sie Maklerdoppelprovisionen. Kaufen Sie direkt vom Bauträger oder Privateigentümer, sparen Sie 3,57–7,14 %. In Mainz bieten viele Neubau-Projekte provisionsfrei an.

Die meisten Baufinanzierungen haben eine **Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren**. Nach Ablauf müssen Sie eine **Anschlussfinanzierung** abschließen – zu dann gültigen Konditionen. Unser Rechner berücksichtigt dieses Risiko: - **Szenario 1** (optimistisch): Zinssatz bleibt konstant oder sinkt. Restschuld wird zu gleichen Konditionen weiterfinanziert. - **Szenario 2** (konservativ): Zinssatz steigt um 1–2 Prozentpunkte. Monatliche Rate erhöht sich entsprechend. **Beispiel** (Darlehen 350.000 €, 4,0 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung): - Restschuld nach 10 Jahren: ca. 280.000 € - Neue Rate bei 4,0 % (unverändert): 1.400 €/Monat - Neue Rate bei 5,5 % (+1,5 %): 1.750 €/Monat (+25 %) **Regional**: Im Rhein-Main-Gebiet beobachten wir seit 2022 wieder stärkere Zinsschwankungen. Wer 2021 zu 0,8–1,2 % finanziert hat, steht 2031 vor potenziell deutlich höheren Anschlusskonditionen. **Forward-Darlehen** (Zinssicherung bis 5 Jahre im Voraus) können sinnvoll sein, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen. Unser Rechner zeigt Ihnen die **Gesamtzinskosten über die volle Laufzeit** – inklusive realistischer Annahme für Anschlusszins. Nutzen Sie Szenario-Vergleiche: Was passiert, wenn der Zins um 1 % steigt? Können Sie die höhere Rate noch tragen? > **Hinweis**: Baufinanzierung in Mainz und Umgebung erfordert vorausschauende Planung. Vereinbaren Sie hohe Sondertilgungsrechte (5–10 % p. a.), um Restschuld vor Zinsanpassung zu reduzieren.

Viele Käufer unterschätzen die laufenden Kosten nach dem Kauf. Der Rechner addiert folgende Positionen:

1. Instandhaltungsrücklage:

• Faustregel: 2,50–3,50 €/m² Wohnfläche/Monat (bei Eigentumswohnungen im Hausgeld enthalten).
• Bei 100 m² entspricht das 250–350 €/Monat oder 3.000–4.200 €/Jahr.
• Einfamilienhaus: Sie tragen die volle Last (Dach, Heizung, Fassade). Mittelfristig (15–25 Jahre) fallen größere Sanierungen an (Dach ca. 15.000–30.000 €, Heizungstausch 12.000–25.000 €).

2. Grundsteuer:

• Mainz: ca. 600–900 €/Jahr für eine 100-m²-Wohnung (Hebesatz 540 %).
• Wiesbaden: ähnlich, Hebesatz 580 %.
• Ab 2025 gilt die Grundsteuerreform – neue Bemessungsgrundlage. Erste Bescheide zeigen teils Erhöhungen um 20–50 % in urbanen Lagen.

3. Hausgeld (bei Eigentumswohnungen):

• Durchschnitt Mainz/Wiesbaden: 3,00–4,50 €/m²/Monat (inkl. Instandhaltung, Hausmeister, Versicherung, Allgemeinstrom).
• Bei 100 m²: 300–450 €/Monat.

4. Versicherungen:

• Wohngebäudeversicherung (Eigentümer): ca. 200–400 €/Jahr.
• Haftpflicht bleibt wie bei Miete.

Vergleich zur Miete: Als Mieter zahlen Sie nur Kaltmiete + Nebenkosten (Heizung, Wasser, Müll). Instandhaltung trägt der Vermieter. Diese versteckte Ersparnis berücksichtigt unser Rechner auf der Mieterseite.

Fazit: Rechnen Sie realistisch. Eine Immobilie ist keine "kostenfreie Wohnform nach Abzahlung" – laufende Kosten bleiben, auch ohne Darlehen.

**Mainz**: Hohe Nachfrage durch Landeshauptstadt-Status, Uni, ZDF, Chemie-Industrie. Kaufpreise Bestand 4.500–6.500 €/m² (Altstadt/Neustadt teurer, Gonsenheim/Bretzenheim moderater). Mietrenditen 3,0–3,5 % brutto. **Empfehlung**: Kauf lohnt sich bei Haltedauer 10+ Jahre und solidem Eigenkapital. Miete kann sinnvoll sein für flexible Lebensphasen (Jobwechsel, Familienplanung unsicher). **Wiesbaden**: Ähnliches Preisniveau, teils höher in Bestlagen (Nerotal, Sonnenberg 7.000+ €/m²). Grunderwerbsteuer 6,0 % (Hessen) verteuert Kauf gegenüber Mainz um ca. 5.000 € bei 500.000 € Kaufpreis. **Vorteil**: Gute Anbindung Frankfurt, stabile Wertentwicklung. **Rheinhessen (Ingelheim, Bingen, Alzey, Nieder-Olm)**: Deutlich günstiger, 2.800–4.200 €/m². Pendler nach Mainz/Wiesbaden profitieren von niedrigeren Einstiegspreisen. **Risiko**: Wertsteigerung unsicherer, teils stagnierende Preise seit 2023 in ländlichen Lagen. Mietrendite oft höher (4,0–5,0 %), aber Nachfrage schwächer. **Unser Rechner** erlaubt regionsspezifische Eingaben: Passen Sie Kaufpreis, Miete und Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer RLP vs. Hessen) individuell an. So erhalten Sie ein präzises Bild für Ihre Wunschlage. > **Lokaler Tipp**: In Mainz und Wiesbaden ist Neubauwohnungskauf oft provisionsfrei direkt vom Bauträger. In Rheinhessen dominieren Maklerverkäufe (3,57 % Käuferprovision üblich). Verhandeln Sie oder suchen Sie private Angebote.