KfW 297 und 298 — Wohneigentum für Familien: Konditionen, Voraussetzungen und Antragstellung

**KfW 297 (Klimafreundlicher Neubau – Wohneigentum für Familien)** richtet sich ausschließlich an Neubauvorhaben, die mindestens die Effizienzhaus-Stufe 40 erreichen und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) erfüllen. Maximalkreditsumme: 270.000 € je Wohneinheit. Der Tilgungszuschuss beträgt bis zu 2,5 % der Kreditsumme (maximal 6.750 €) bei einem Kind, steigt auf 5 % (bis 13.500 €) bei zwei Kindern und erreicht 10 % (bis 27.000 €) ab drei Kindern. Wird zusätzlich die QNG-Stufe Premium oder Plus nachgewiesen, erhöht sich der Zuschuss um weitere 5 % (bis zu 13.500 €), was in Summe bis zu 40.500 € Tilgungsentlastung ermöglicht. **KfW 298 (Wohneigentum für Familien – Kauf)** deckt den Erwerb von Bestandsimmobilien oder Erstkäufe im Neubau ohne QNG-Anforderung ab. Hier gilt eine Obergrenze von 220.000 € Kreditsumme. Die Zuschussstaffel ist identisch: 2,5 %/5 %/10 % je nach Kinderzahl, maximal 22.000 € bei drei oder mehr Kindern. Eine QNG-Bonus-Option entfällt naturgemäß. Sanierungen im Bestand sind nur förderfähig, wenn die Immobilie in Verbindung mit dem Kauf erworben und innerhalb von zwölf Monaten nach Kaufvertrag saniert wird. > **Hinweis**: Beide Programme setzen voraus, dass mindestens ein Kind unter 18 Jahren im Haushalt lebt und die Immobilie selbst genutzt wird. Eine Vermietung nach Bezug schließt die Förderung aus. Bei Geburt weiterer Kinder innerhalb von zwei Jahren nach Kreditzusage kann nachträglich ein höherer Zuschuss beantragt werden (§ 2 Abs. 3 KfW-Förderrichtlinie).

Die Einkommensgrenze für beide Programme liegt bei 60.000 € zu versteuerndem Haushaltseinkommen (Summe beider Partner), zuzüglich 10.000 € je Kind. Beispiel: Familie mit zwei Kindern → 80.000 € Obergrenze. Relevant ist das Einkommen des vorletzten Jahres vor Antragstellung (bei Antrag 2026 also Steuerbescheid 2024). Sonderzahlungen, Kapitalerträge und Mieteinnahmen fließen vollständig ein. Liegt das Einkommen über der Grenze, ist keine Förderung möglich – eine Teilförderung oder gleitende Staffelung existiert nicht.

Für KfW 297 gelten zusätzlich:

• Effizienzhaus 40 (Primärenergiebedarf max. 40 % des Referenzgebäudes nach GEG 2023)
• Treibhauspotenzial max. 24 kg CO₂-Äquivalente pro m² Nutzfläche und Jahr (Lebenszyklusanalyse)
• QNG-Siegel durch akkreditierte Zertifizierungsstelle (z. B. DGNB, BNB)
• Förderfähige Heizsysteme: Wärmepumpe, Fernwärme aus erneuerbaren Quellen, Biomasse (keine Gas- oder Ölheizung)

Die Nachhaltigkeitskriterien (QNG) umfassen Aspekte wie Barrierefreiheit (Ausstattungsstufe R nach DIN 18040-2), sommerlicher Wärmeschutz, Flächeninanspruchnahme und Ökobilanzierung der Baustoffe. Die Zertifizierung verursacht Kosten von ca. 3.000–6.000 €, die über den Kredit mitfinanziert werden können.

KfW 298 verzichtet auf diese Anforderungen, fördert jedoch Sanierungen nur, wenn Energieberater-Gutachten (iSFP oder gleichwertig) vorliegt und die Maßnahme zu mindestens 15 % Energieeinsparung führt (Nachweis durch BAFA-konforme Fachplanung).

Der Antrag erfolgt nicht direkt bei der KfW, sondern über eine Hausbank oder einen Finanzierungsvermittler. Ablauf:

1. Vorprüfung: Einkommensnachweis (Steuerbescheide), Geburtsurkunden der Kinder, Bau- oder Kaufvertragsentwurf an Bank übermitteln.
2. Antrag vor Vorhabenbeginn: Für KfW 297 gilt als Vorhabenbeginn der Abschluss des Bauvertrags oder Liefervertrags für wesentliche Bauteile; für KfW 298 der notarielle Kaufvertrag. Der Kreditantrag muss vor diesem Datum bei der Bank eingereicht sein. Eine nachträgliche Antragstellung ist ausgeschlossen.
3. Bestätigung zum Antrag (BzA): Bei KfW 297 muss ein Energie-Effizienz-Experte (EEE) die BzA ausfüllen und die QNG-Anforderungen bestätigen. Kosten: 800–1.500 €. Bei KfW 298 entfällt die BzA, sofern keine Sanierung vorgenommen wird.
4. Kreditzusage: Die Bank prüft Bonität (Schufa, Einkommensnachweise, Eigenkapitalquote min. 10 %) und leitet den Antrag an die KfW weiter. Zusage erfolgt in der Regel binnen 14 Tagen.
5. Auszahlung: In Teilbeträgen entsprechend Baufortschritt bzw. nach Kaufpreiszahlung und Grundbucheintrag.
6. Verwendungsnachweis: Nach Fertigstellung (KfW 297) oder Kaufabschluss (KfW 298) muss der EEE die Konformität bestätigen ("Bestätigung nach Durchführung"). Erst dann wird der Tilgungszuschuss ausgezahlt – automatisch über die Bank, keine separate Antragstellung.

Unterlagen-Checkliste:

• Personalausweise aller Kreditnehmer
• Steuerbescheide Vorvorjahr (beide Partner)
• Geburtsurkunden/Kinderreisepass aller Kinder unter 18
• Baugenehmigung oder Kaufvertragsentwurf
• Grundbuchauszug (bei Bestandskauf)
• Bauzeichnungen, Wärmeschutznachweis (bei Neubau)
• BzA-Formular (KfW 297) mit EEE-Stempel

Timing: Zwischen Antragstellung und Zusage vergehen durchschnittlich 3–4 Wochen. Bei hoher Nachfrage (z. B. Jahresbeginn) kann es zu Verzögerungen kommen. Da KfW-Fördertöpfe an Haushaltsmittel gekoppelt sind, empfiehlt sich Antragstellung im ersten Quartal eines Jahres – Mittel können auch unterjährig ausgeschöpft sein (zuletzt Anfang 2023 bei Vorgängerprogrammen).

**Zinssatz** (Stand Q1 2026): Der effektive Jahreszins liegt bei KfW 297 und 298 aktuell zwischen 0,81 % und 1,76 %, abhängig von Zinsbindung (10, 20 oder 35 Jahre) und Preisklasse (A+, A oder B, basierend auf Bonität). Bei höchster Bonität und 10-jähriger Bindung beträgt der Zins 0,81 % p. a., bei 35-jähriger Bindung 1,76 % p. a. (Preisklasse A+). Die Hausbank kann einen **Aufschlag** von bis zu 1,5 Prozentpunkten erheben – die finale Kondition wird im Kreditvertrag fixiert. **Tilgung**: Laufzeit maximal 35 Jahre (entspricht 2,86 % Annuität bei zinsfreier Idealrechnung). Tilgungszuschuss wird direkt auf Restschuld verrechnet, d. h. Kreditbetrag sinkt automatisch nach Auszahlung – keine Auszahlung auf Girokonto. Sondertilgungen bis 10 % p. a. kostenfrei. **Kombinationen**: - **Mit KfW 458 (Heizungstausch)**: *Nicht kombinierbar* bei Neubau, da bereits Wärmepumpen-Pflicht. Bei Bestandskauf (KfW 298) kann parallel KfW 458 für nachträglichen Heizungstausch beantragt werden, wenn die Immobilie älter als 10 Jahre ist. - **Mit BAFA BEG EM**: Sanierungsmaßnahmen (Fenster, Dämmung) können zusätzlich über BAFA gefördert werden, sofern sie *nicht* Bestandteil des KfW-298-Kredits sind. Doppelförderung derselben Maßnahme ist ausgeschlossen. - **Mit Landesförderprogrammen**: In Hessen (KlimaPlus) oder Rheinland-Pfalz (Wohnraumförderung) existieren Zuschüsse für Familien – hier ist Einzelfallprüfung nötig, da Landesförderungen teils eigene Einkommensgrenzen setzen. - **Mit Wohn-Riester**: Die Eigenheimrente (Riester) kann zusätzlich zum KfW-Kredit genutzt werden. Förderquote: 154 € Grundzulage plus 300 € je Kind (Geburt ab 2008). Die Kombination ist förderrechtlich unbedenklich, Riester-Mittel fließen als Eigenkapital in die Finanzierung. > **Praxis-Tipp Rhein-Main**: Bei Neubau in Mainz/Wiesbaden mit QNG-Siegel lohnt oft die Kombination KfW 297 + Riester + kommunale Grundstücksvergabe (z. B. Erbpacht Mainz). So lassen sich Gesamtkosten von 500.000 € auf effektive Belastung von 320.000–340.000 € reduzieren (inkl. aller Zuschüsse und Steuervorteile).

Szenario 1: Familie mit zwei Kindern, Neubau Mainz-Bretzenheim

• Haushaltseinkommen: 72.000 € (unter Grenze 80.000 €)
• Kaufpreis: 520.000 € (Grundstück + EH-40-QNG-Haus)
• KfW-297-Kredit: 270.000 €, Tilgungszuschuss 13.500 € (5 %, zwei Kinder) + 13.500 € (QNG-Plus) = 27.000 €
• Effektivbelastung nach Zuschuss: 243.000 €
• Eigenkapital: 100.000 € (19 %)
• Restbedarf: 150.000 € Annuitätendarlehen Hausbank (2,8 % p. a.)
• Monatliche Rate gesamt: ca. 1.420 € (KfW 0,81 %, Annuität 2,8 %, 30 Jahre Zinsbindung)

Szenario 2: Familie mit drei Kindern, Bestandskauf Wiesbaden-Biebrich

• Haushaltseinkommen: 82.000 € (unter Grenze 90.000 €)
• Kaufpreis Eigentumswohnung (Bj. 2010): 380.000 €
• Sanierung (Fenster, Dämmung): 40.000 € → Teil des KfW-298-Kredits
• KfW-298-Kredit: 220.000 €, Tilgungszuschuss 22.000 € (10 %, drei Kinder)
• Effektivbelastung: 198.000 €
• Eigenkapital: 80.000 € (19 %)
• Restbedarf: 120.000 € Hausbank
• Monatliche Rate: ca. 1.180 €
• Zusätzlich BAFA-BEG-EM-Zuschuss für Dämmung: 7.000 € (20 % von 35.000 € förderfähigen Kosten)

Szenario 3: Familie mit einem Kind, Haushaltseinkommen 65.000 €, Hauskauf Rheinhessen (Nierstein)

• Kaufpreis: 420.000 € (Einfamilienhaus Bj. 2018, keine Sanierung nötig)
• KfW-298-Kredit: 220.000 €, Tilgungszuschuss 5.500 € (2,5 %, ein Kind)
• Effektivbelastung: 214.500 €
• Eigenkapital: 100.000 € (24 %)
• Restbedarf: 100.000 € Hausbank
• Monatliche Rate: ca. 1.050 €

Alle Szenarien zeigen: Der Tilgungszuschuss wirkt als Sofortentlastung der Kreditsumme, nicht als Steuervorteil über Laufzeit. Effektivverzinsung der Gesamtfinanzierung sinkt um 0,3–0,6 Prozentpunkte gegenüber konventioneller Finanzierung ohne KfW-Beteiligung.

**1. Vorhabenbeginn zu früh** Über 30 % der Ablehnungen (interne KfW-Statistik 2024) resultieren aus zu frühem Baubeginn oder Vertragsabschluss. Praxis: Kreditantrag muss *vor* Notartermin bei der Bank liegen. Beim Bauträgervertrag gilt: Anzahlung darf erst nach Zusage erfolgen. **2. Einkommensüberschreitung durch Kapitalerträge** Viele Antragsteller übersehen, dass Zinseinnahmen, Dividenden und Veräußerungsgewinne (auch aus ETF-Verkäufen) voll auf das zu versteuernde Einkommen angerechnet werden. Beispiel: Familie mit 58.000 € Erwerbseinkommen + 3.000 € Kapitalerträge überschreitet bei zwei Kindern die 80.000 €-Grenze *nicht*, bei 13.000 € Kapitalerträgen jedoch schon. Lösung: Freistellungsauftrag optimieren oder Verkauf von Wertpapieren ins Folgejahr verschieben. **3. QNG-Zertifizierung nicht rechtzeitig** Das QNG-Siegel muss spätestens bei Antragstellung als "in Bearbeitung" nachgewiesen werden (Bestätigung der Zertifizierungsstelle). Wird das Siegel nach Baubeginn erst beantragt, verweigert die KfW die Förderung. Bauträger im Rhein-Main-Raum bieten oft QNG-Ready-Häuser an – hier ist das Siegel bereits projektiert. **4. Selbstnutzungspflicht nicht eingehalten** Die Immobilie muss spätestens sechs Monate nach Fertigstellung bzw. Kauf selbst bewohnt werden. Bei Vermietung (auch zeitweiser Untervermietung über Airbnb) droht Rückforderung des Tilgungszuschusses. Ausnahme: Beruflich bedingte Verhinderung (Auslandseinsatz) bis 24 Monate mit schriftlicher Erklärung. **5. Fehlende Bestätigung nach Durchführung** Der Verwendungsnachweis muss binnen sechs Monaten nach Fertigstellung hochgeladen werden. Bei KfW 297 ist dies die "Bestätigung nach Durchführung" durch den EEE, bei KfW 298 (mit Sanierung) eine vergleichbare Fachunternehmererklärung. Fehlt diese, wird der Zuschuss nicht ausgezahlt – die Kreditsumme bleibt ungekürzt. > **Regionalhinweis**: Im Rhein-Main-Gebiet kommt es häufig zu Verzögerungen bei Baugenehmigungen (Wiesbaden: Ø 9 Monate, Mainz: Ø 7 Monate, Stand 2025). Antragsteller sollten Kreditantrag parallel zur Bauvoranfrage stellen, um Förderfristen zu sichern. Die KfW-Zusage bleibt 36 Monate gültig – ausreichend für typische Neubaulaufzeiten.