Realistische Mietrendite: Wie Banken Darlehen für Mehrfamilienhäuser kalkulieren
Die Mietrendite allein entscheidet nicht über die Kreditvergabe. Kreditinstitute orientieren sich an der Loan-to-Value-Quote (LTV): dem Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert. Für Mehrfamilienhäuser liegt die Standard-LTV meist zwischen 60 % und 75 %, bei sehr guter Bonität bis 80 %. Das bedeutet: Bei einem Kaufpreis von 1.000.000 Euro und 70er-LTV finanziert die Bank maximal 700.000 Euro.
Die Mietrendite wird als Multiplier-Faktor herangezogen, nicht als Bewertungsmaßstab allein. Banken prüfen, ob die monatlichen Mieteinnahmen die Kreditrate, Instandhaltungsrücklagen (ca. 1 % der Erwerbskosten pro Jahr), Grundsteuer, Versicherungen und Verwaltungskosten übersteigen — mindestens mit einem Puffer von 20 % (Debt-Service-Coverage-Ratio, DSCR ≥ 1,2). Eine brutto-Mietrendite von 5 % ist solide, 6–7 % attraktiv, über 8 % werden Banken skeptisch, da Überpreiskalkulationen oder Marktverzerrungen vermutet werden.
Wichtig: Größere Mehrfamilienhäuser (ab 10 Einheiten) erhalten oft bessere Konditionen, da das Leerstandsrisiko sinkt. Kleinere (2–4 Wohneinheiten) gelten als riskanter und erhalten ungünstigere Sätze. Aktuelle durchschnittliche Sollzinssätze für Immobiliendarlehen liegen 2026 zwischen 3,0 % und 4,5 % (variabel je nach Bonität und Laufzeit).